Kiracının tahliyesi

Kiracının tahliyesi

Kiracının tahliyesi için izlenebilecek birden fazla hukuki yol bulunmakta olup konu ile ilgili Eskişehir kira avukatı ekibimizden bilgi alabilirsiniz.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı yahut sözlü şekilde yapılabilir.

Kira sözleşmesine bağlı olarak açılan kiracının tahliyesi 6570 sayılı kanunla düzenlenmiştir. Bu kanun belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve istasyon taşınmazlarına uygulanır. Bunun dışındaki taşınmazlara borçlar kanunu hükümleri uygulanır.  Eskişehir ve civar illerde tahliye davasında avukat olarak müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

Kira Sözleşmesinin Feshi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu halde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılması kuralına bağlıdır. Kiracının tahliyesi için izlenebilecek hukuki yollar için eskişehir hukuk büroları ile iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davaları

Kiracı kanuna uygun şartlarda bir tahliye taahhüdünde bulunmuş ise taahhütte bulunduğu tarihte mecuru tamamen boş olarak kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Bu taahhüdü yerine getirmeyerek mecuru boşaltmayan kiracılara karşı taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde istenirse önce icra takibi yapılarak tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde yasal 15 günlük sürede mecuru boşaltması belirtilir.

Bu süre geçtikten sonra mecur tahliye edilmez ise icra hukuk mahkemesine tahliye talepli dava açılabileceği gibi Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde doğrudan Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Uygulama da sıklıkla tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesi imza tarihi aynı güne denk geldiği için Yargıtay söz konusu taahhüdü geçerli bir taahhüt olarak kabul etmemektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 09.03.2020 tarih ve 2020/1175 Esas 2020/2309 Karar sayılı içtihadı

“Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde

“Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.”

İhtiyaç Sebebiyle Kiracının tahliyesi

Kiralanan şey kişinin için mesken ya da işyeri olarak kendisi, eşi , çocukları, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler gerekli ise o zaman ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilecektir. Bunun için ihtiyaç iddiasının kanıtlanabilir ve gerçekçi olması gerekmektedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye kararından sonra herhangi bir sebeple isöz konusu ihtiyacın sona ermesi halinde kiraya veren tahliye kararından sonra 3 yıl süre ile mecuru başkasına kiraya veremeyeceğinden öncelikle eski kiracısına teklifte bulunmakla yükümlüdür. Bu şekilde bir teklif yapılmaz ise kiracı kiraya verene tazminat davası açma hakkı bulunmaktadır. İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi hakkında ki makalemize ulaşmak için tıklayınız.

Kira Bedelinin Ödenmemesine Dayalı Tahliye Davası

Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmez ise her ödemediği kira için bir kira döneminde iki kere ihtarname gönderilmek suretiyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda öncelikle kiracıya gönderilen ödeme ihtarlarının muaccel hale gelmiş bir kiraya ait olması ve ihtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve yasal ödeme süresinin ihtarnamede belirtilmiş olması şartı aranmaktadır.  Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının tahliyesi ile ilgili yargı kararı;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.04.2016 tarih ve 2015/10497 Esas 2016/2720 Karar sayılı içtihadı “..Takipte dayanılan ve karara esas alınan 12.9.2013 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı alacaklı, 7.5.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 825,00 TL’den 2014 yılı Nisan ve Mayıs ayları kira bedeli 1.650,00 TL’nin işlemiş faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

Ödeme emri borçluya 29.5.2014 tarihinde tebliğ edilmiş olup, borçlu süresinde yaptığı itirazında; alacaklı tarafın babaları ile 12.9.2013 tarihinde kira sözleşmesi akdettiklerini, ancak kiralayanın vefatından sonra mirasçılarının kendi aralarında anlaşamadıkların, icra takibine konu kira alacağının ise 12.5.2014 tarihinde alacaklılar vekili hesabına ödendiğini, buna göre kira borcu bulunmadığını belirtmiştir.

İtiraz dilekçesine ekli dekonttan İş Bankası hesabına 12.5.2014 tarihinde “… kira ödemesi” açıklaması ile 1.645,00 TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. İtiraz üzerine açılan davada davacı vekili, davalının icra takibinden sonra 12.5.2014 tarihinde 2 aylık kira bedeli olarak 1.645,00 TL ödeme yaptığını, iki aylık kira bedelinin 1.650,00 TL olmasına rağmen bankaya yatan kira bedelinin 5,00 TL eksik olarak yatırıldığını, ayrıca davalının yaptığı ödemenin öncelikle bugüne kadar işlemiş faiz, masraf ve vekalet ücretine mahsup edileceğini, davalının itirazının haksız ve dayanaktan yoksun olduğunu ileri sürerek davalının itirazının kaldırılmasına ve kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, ödemeye dair dekontu dosyaya sunduklarını belirtmekle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, ödenmesi gereken iki aylık kira miktarı toplamının 1.650 TL olmasına karşın, itiraz dilekçesine ekli 12.5.2014 tarihli bankamatik çıktısından ödemenin 1.645,00 TL olduğunun anlaşıldığı, yani ödemenin eksik olduğu, dolayısıyla temerrüt olgusunun gerçekleşmiş olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle davalının itirazının kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Anlatılanlar ışığında mahkemenin de kabulünde olan 1.645,00 TL’lik ödemenin mahsubu ile bu miktar dışında kalan kısım üzerinden itirazın kaldırılması gerekirken, itirazın tümden kaldırılmasına karar verilmesi ve 1.650,00 TL üzerinden icra-inkar tazminatına hükmedilmesi doğru değildir.

Davacı alacaklı 12.9.2013 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 7.5.2014 tarihinde tahliye talepli olarak icra takibi başlatmış, ödeme emri davalı borçluya 29.5.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Ödeme emri ile borçluya 30 günlük ödeme süresi verildiği anlaşılmıştır. İ.İ.K.269/1 maddesi göndermesi ile uygulanması gereken TBK’nun 315. ( BK 260. ) maddesi gereğince 30 günlük ödeme süresinin dolması beklenmeden alacaklı tarafından icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunulamaz.

Alacaklı vekili tarafından 30 günlük ödeme süresi dolmadan 19.6.2014 tarihinde icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunulmuştur.

Bu sebeple tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi de doğru değildir. Karar bu sebeplerle bozulmalıdır.

Esaslı tamirat ve Tadilata dayalı Kiracının Tahliyesi

Taşınmazda yeniden imar ve inşa nedeniyle esaslı tamir ve tadilat gerekiyorsa ve bu tadilatla aynı anda oturum veya kullanım mümkün olmaması halinde kira sözleşmesi sonunda tahliye davası açılabilir.

Taşınmazın Yeni Maliki Tarafından açılabilecek Tahliye Davası

Taşınmazı yeni devralan kişi, kendisi, eşi, çocukları, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için mesken veya işyeri olarak kullanımı amacıyla taşınmazı iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtarname göndererek durumu bildirdikten sonra 6 ay geçince tahliye davası açabilir.

Sözleşmeye Aykırılık Dolayısıyla Tahliye Davası

Kiracı, kiralananı kullanırken özen yükümlülüğüne uymak zorundadır. Özen yükümlüğüne aykırı davranan kiracı ihtarla uyarılabilir. Bu ihtara rağmen aykırılık devam ederse kiralayan bu sebeple tahliye davası açabilecektir. Kiracının tahliye edilmesi konusunda izlenebilecek birden fazla hukuki yol bulunmaktadır. En uygun hukuki yol konusunda bir avukattan hukuki yardım almanızı tavsiye ederiz.

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde yer alıp, Hukuk Bülteni Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Hukuk Bülteni Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!