Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim

Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim

Taşınmaz sahiplerinin en çok sorduğu soruların başında kiracımı nasıl tahliye ederim sorusu olup bu makalemizde bu sorularınıza cevap vereceğiz. Bunun yanı sıra maliklerin kiracıyı taşınmazdan tahliye etmeleri için birçok sebepleri olabilmektedir. Mülk sahipleri böyle durumlarda kiracının tahliyesini talep etmektedirler. Burada önemli olan kiracının tahliyesinin hangi yasal yollardan yapılacağı gibi birçok hukuki işlem olduğundan bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 4. Bölümünde (madde 229 – 378) düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK madde 299)

Söz konusu madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. TBK’nın 315.maddesi uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim

1. Yazılı tahliye taahhüt bulunması
2. Malikin kiralanan taşınmaza ihtiyacının bulunması
3. Taşınmazın yeniden inşasının gerekmesi
4. Kiranın ödenmemesi sebebiyle yapılan icra takibi ve açılan tahliye davasında karar verilmiş olması
5. Taşınmazın özensiz kullanılması
6. Taşınmaza bilerek, isteyerek ağır ve ciddi zarar verilmesi
7. Bir kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtar gönderilmesi
8. Kira sözleşmesine aykırılık olması
9. Kiracının ölümü

Tahliye taahhüdü kiracıdan kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte tahliye edeceğini taahhüt ettiği yazılı beyandır. Tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiralananın teslim edildikten sonra düzenlenmiş olması, tanzim ve tahliye tarihlerinin açıkça belirlenmiş olması hallerinde kiracının tahliyesi mümkündür.

Türk Borçlar Kanununa göre; Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Veya kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Eskişehir kira avukatı Oğuz Özdemir olarak müvekkillerimize tahliye davasında hizmet vermekteyiz.

Taşınmazın kirada olduğu zamanlarda inşaat ve imar faaliyetleri gerçekleştirilmesi gerekirse kiracının tahliyesi için önceden ihtarda bulunma gerekliliği bulunmamaktadır.

Kiracının ölmesi durumunda kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olmamaktadır. Bu durumda da kiracı ile aynı evde yaşayanlar veya kiracının ortakları kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim gibi sorularınızı Eskişehir kira avukatı ekibimize sorabilirsiniz.

Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim ve Kiracının tahliyesi ile ilgili makalemize buradan ulaşabilirsiniz.

Kiracının tahliyesi için başvurulabilecek yasal yollar nelerdir?

• İki Haklı İhtar Çekilmesi Suretiyle Tahliye Davası Açılması

Kira bedelinin ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesinin ardından taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılmak suretiyle kiracının tahliyesi mümkündür. Söz konusu olan iki haklı ihtar kira sözleşmesinde mevcut olan iki farklı aya ait olmalı ve kira bedelinin muaccel hale gelmiş olması gerekmektedir.

Tahliye davasının iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitimini takip eden 1 aylık süre içerisinde açılması gerekmektedir. Aksi takdirde bir sonraki kira döneminin sonunun beklenmesi gerekecektir. Burada söz konusu 1 aylık süre hak düşürücü süredir.

İki haklı ihtar için her ne kadar ihtarların yazılı olması koşulu aranmış ise de ihtarın noter aracılığıyla gönderilmesi şart koşulmamıştır. Bunun yanı sıra belirtmek gerekir ki, ödenmemiş olan kira bedellerinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibi de ihtar niteliğindedir. Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim sorunuzu Eskişehir Hukuk Bürolarına sorabilirsiniz.

• Tahliye Talepli Olarak İcra Takibi Başlatmak

Kiracının tahliyesi için bu yol daha hızlı ve pratik bir yoldur. Bunun sebebi ise yoğunluk sebebiyle davaların uzun süre sonucunda karara çıkmasıdır. Burada dikkat edilmesi gereken kiracı aleyhine başlatılan icra takibinde tahliye talebinin olmasıdır. Aksi takdirde sadece kira bedellerinin tahsili istenebilecek olup kiracının tahliyesi talep edilemeyecektir.

Tahliye talepli icra takibinin başlatılmasına istinaden borçlu kiracıya ödeme emri gönderilir ve ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği bildirilmektedir. Borçlu kiracı, 7 gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30 gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini ödemesi halinde de tahliye edilmesi söz konusu olamaz. Buna karşılık borçlu kiracının 30 günlük süre içerisinde borcu ödememesi halinde bu 30 günlük sürenin sonunda kiracının tahliyesi amacıyla İcra Mahkemesi’nde dava açılır.

Borçlu kiracının yasal süre olan 7 günlük sürenin içerisinde icra takibinde itiraz etmesi halinde iki durum ortaya çıkmaktadır. Mülk sahibinde yazılı bir kira sözleşmesi mevcut ise ve kiracı icra takibine itiraz etmiş ise itiraz ile durmuş olan takibin devamı için alacaklı olan kiraya veren itirazın kaldırılması amacıyla İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. İkinci durum ise alacaklı olan mülk sahibinde yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması halidir. Böyle bir durumda alacaklının elinde İİK madde 68 kapsamında belge bulunmadığından itirazın iptali davası Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılabilecektir. Kiracımı nasıl tahliye ederim ile ilgili sorularınız için Eskişehir kira avukatından bilgi alabilirsiniz.

• Temerrüt Nedeni İle Tahliye Davası

Kiracının kira bedelini ödemesi gereken süre içerisinde ödememiş olması halinde ihtarname yolu ile kiracıya 30 günlük süre verildiği ve bu sürenin bitiminin ardından kira bedelinin ödenmemiş olması halinde sözleşmenin feshedileceği bildiriminde bulunulur.

İhtarname gönderildikten sonra başka hiçbir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt sebebiyle tahliye davası açılabilecektir. Açılacak olan tahliye davasında çıkacak kararın da icra dairesinde cebri icra yolu ile gerekli tahliye işlemleri başlatılabilecektir.

Yeni malik olarak Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim sorunuzun cevabı için tıklayınız.

Kiracının tahliyesi ile ilgili yargı kararları 

T.C. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2017 Tarih ve 2017/13162 Esas – 2017/10909 Karar sayılı kararı “Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İİK’nın 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 nolu bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir.

Ayrıca 9 nolu bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir. Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. ..olsa bile alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22/01/2015 Tarih ve 2014/5584 Esas – 2015/621 Karar sayılı kararı “Taraflar arasında düzenlenen 25/09/2004 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinde birinci yıl kira bedeli 2000 TL, ikinci yıl kira bedeli ise 2500 TL olarak kararlaştırılmış olup, sözleşmede artış şartı bulunmamaktadır. 12/10/2004 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesi ile 24/09/2006 olarak taahhüt edilen tahliye tarihinde taraflar arasındaki kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez ve kiracı bu tarihten itibaren fuzuli şagil haline gelmez.

Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe, mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadığı ya da kiralananın tahliye edilip anahtarı usulünce teslim edilmediği sürece geçerliliğini korur. Davacı dava dilekçesinde 24/09/2006 tarihinden itibaren taşınmazın davalının işgalinde olduğunu belirterek ecrimisil talep etmiş ise de, kiralananın tahliye edildiği (davacının da kararı temyiz etmeyerek kabul ettiği) 23/05/2008 tarihine kadar kira ilişkisi varlığını korumaktadır.

Kira ilişkisi sona ermediğine göre uyuşmazlığın kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekir. Mahkemece sözleşmede son dönem kira bedeli olarak belirlenen 2500 TL üzerinden hesaplanacak kira alacağının tahsiline karar verilmesi gerekirken bilirkişi tarafından belirlenen kira bedeli esas alınarak karar verilmesi doğru değildir.”

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 01/03/2016 Tarih ve  2015/4706 Esas – 2016/1492 Karar sayılı kararı “6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” Kiracımı nasıl tahliye ederim ile ilgili Yargıtay kararlarına ulaşabilirsiniz.

Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim  Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim 

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Kira davaları kategorisinde yer alıp, Kira davaları Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Kira davaları Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!