Virüs sebebiyle işyeri kirasında indirim

Virüs sebebiyle işyeri kirasında indirim

Ülkemizi ve tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs sağlıktan ticarete bir çok sektörü olumsuz etkilemiştir. Özellikle yemek sektöründe faaliyet gösteren restaurantların günün belirli saatlerinde faaliyet göstermesine izin verilmesi ve işyerine müşteri girmesinin yasaklanması bu sektörü ciddi bir ekonomik sıkıntıya sokmuştur. Bu süreçte en büyük gider kalemlerinden birisi olan kira giderlerinin azaltılması için işyeri sahiplerine başvuran kiracılar çoğu zaman olumsuz cevap almıştır. Pandemi sürecinde kiraların uyarlanması için tarafımıza çok soru sorulması üzerine bu makalemizi yayınlıyoruz. Özellikle pandemi(covid-19) sebebiyle etkilenen sektörlerde faaliyet gösteren işyeri sahiplerinin kira miktarları için uyarlama davası açmalarını tavsiye ediyoruz.

Bursa Bölge Adliye mahkemesi son verdiği kararda;

KİRANIN UYARLANMASI VE COVİD-19 SALGINININ ETKİLİ OLDUĞU DÖNEM BOYUNCA GEÇERLİ OLMASI KONUSUNDA İHTİYATİ TEDBİR VERİLMESİ TALEBİ ( Davanın ve Uyuşmazlığın Esasını Halleder Şekilde İhtiyati Tedbir Kararı Verilemeyeceği Ancak Salgın Döneminde Bazı İş Yerlerinin Tamamen Kapandığı ve Hiç Bir Gelir Elde Edemediği Göz Önünde Bulundurulduğunda İhtiyati Tedbir Kararı Verilmemesi Halinde Kiracının Mevcut Kirasını Ödeyemeyeceği ve Kiraya Verenin 30 Günlük İhtar veya 30 Gün Süreli İcra Takibi Yaparak Kiracıyı Temerrüte Düşürerek Tahliye Ettirebileceği Açık Olup Kiranın Uyarlanmasına İlişkin Açılan Davadan Umulan Sonucun Oluşması İçin İhtiyati Tedbir Kararı Verilebileceğinin Kabul Edilmesi Gereği )

PANDEMİ SÜRECİ NEDENİYLE İŞ HACMİNİN DÜŞMESİNE BAĞLI KİRANIN UYARLANMASI TALEBİ ( Yaşanılan Salgın Hastalık Sürecinin Olağanüstü Bir Durum Olduğu ve Taraflarca Öngörülemeyeceği Ancak Salgının ve Salgının Yayılmasının Engellenmesi Amacıyla Alınan Tedbirlerin Etkileri Sektörlere ve İşin Yapıldığı Yere Göre Farklılık Göstermesi Nedeniyle Bu Olağanüstü Durum Karşısında Tüm Sözleşmelere Belirlenmiş Bir Şekilde Müdahale Etmek Mümkün Olmayıp Somut Olayda Mahkemece Salgının ve Alınan Tedbirlerin Bizzat Kiracı Üzerindeki Etkilerinin Değerlendirilmesi Bu Olumsuz Duruma Kiraya Verenin Sebep Olmadığı Göz Önünde Bulundurularak Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanacağı )

* AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ ( Kiranın Uyarlanması ve Covid-19 Salgınının Etkili Olduğu Dönem Boyunca Geçerli Olması Konusunda İhtiyati Tedbir Verilmesi Talebi – Davanın ve Uyuşmazlığın Esasını Halleder Şekilde İhtiyati Tedbir Kararı Verilemeyeceği Ancak Salgın Döneminde Bazı İş Yerlerinin Tamamen Kapandığı ve Hiç Bir Gelir Elde Edemediği Göz Önünde Bulundurulduğunda İhtiyati Tedbir Kararı Verilmemesi Halinde Kiracının Mevcut Kirasını Ödeyemeyeceği ve Kiraya Verenin 30 Günlük İhtar veya 30 Gün Süreli İcra Takibi Yaparak Kiracıyı Temerrüte Düşürerek Tahliye Ettirebileceği/Davadan Umulan Sonucun Oluşması İçin İhtiyati Tedbir Kararı Verilebileceği )

Karar detaylı olarak incelendiği takdirde ;

Davacı vekili; davalı tarafın maliki olduğu ….. İli, ….. İlçesi, ….. Mahallesi, … Ada … Parselde kayıtlı taşınmazın restaurant olarak 01/01/2020 başlangıç tarihli 8 yıl süreli aylık 23.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile müvekkiline kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle bir çok iş yerinin kapandığını, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK’nun 138. maddesinde ön görülen şartların oluşması nedeniyle dava konusu mecurun aylık kirasının 01/05/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL’ye uyarlanmasına karar verilmesini, öncelikle 01/05/2020 tarihinden geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir. Mahkemece 10.08.2020 tarihli ara karar ile ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.

Bu istinaf incelemesi üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 2020/1103 E. 2020/1008 K. ve 28.09.2020 tarihli kararında;

Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği değerlendirilmiştir. Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiç bir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüte düşürerek ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüte düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK’nun 389/1 maddesinde gösterilen “ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi” koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir.

7226 Sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kabul edilen “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi yasa koyucunun aynı kaygı ile hareket ederek yaşanan pandemi ve alınan tedbirler kapsamında iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliyenin belirli bir süre ile engellendiğini göstermektedir.

Öte yandan üstte açıklandığı üzere ihtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün olup, tahliyenin telafisi imkansız zarar doğuracağı açıktır. Ancak mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilip, kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın koşullarının oluşmadığı veya kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kiraya verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, telafisi imkansız bir zarar doğmayacaktır.

Bununla birlikte covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.

Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK’nun “Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması” başlıklı 396/1 maddesinde “Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir. ” düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.

Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Ancak salgın süresince restaurant olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

HMK 353/1-b-2 maddesinde “Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise” Bölge Adliye Mahkemesince “düzelterek yeniden esas hakkında” hüküm kurulacağı düzenlenmiştir.

Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce dosya üzerinden tamamlanması mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ihtiyati tedbir talebi hakkında dairemizce hüküm kurulması gerekmiştir.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk dairesi hüküm kısmında ise;

İstinaf başvurusunun KABULÜNE,

A.- Bursa 9.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2020/753 esas sayılı dava dosyasında verilen 10.08.2020 tarihli ara kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,

Harçlar Kanunu’nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca istinaf edenden peşin olarak alınan 54.40 TL istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince istem halinde istinaf edene iadesine,

İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama giderlerine dahil edilmesi gerektiğinden, istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve diğer istinaf giderlerinin ilk derece mahkemesince esas hükümle birlikte yargılama giderleri arasında değerlendirilerek hüküm altına alınmasına,

Kullanılmayan istinaf gider avansının istinaf edene iadesine,

B.- İhtiyati tedbir talebinin KABÜLÜNE,

Davacının 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi hususunda İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,

İhtiyati tedbirin mahkemece HMK’nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNE,

şeklinde karar verilmiştir. Eskişehir ve civar illerde avukat olarak müvekkillerine hizmet veren Oğuz Özdemir hukuk ve danışmanlık bürosu olarak müvekkillerimize bu konuda hukuki danışmanlık vermekteyiz. Detaylı bilgi almak için Eskişehir Barosuna bağlı avukatlar ile veya hukuk büromuz ile iletişime geçebilirsiniz. Daha detaylı bilgi için  tıklayınız.

Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için Eskişehir ilinde bulunan büromuzla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde yer alıp, Hukuk Bülteni Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Hukuk Bülteni Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!