Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması, Türkiye’de konut (ev) yada arsa satın almak isteyen yabancılar, gayrimenkul satın alma işlemlerine ve şartlarına dikkat etmelilerdir. Düzenlenen şartlara ve işlemlere bağlı kalmadan gayrimenkul satın alınmak istenmesi, yabancının hak kaybına uğramasına sebep olabilir.

Yabancıların ev satın alma prosedürleri, Türkiye’de halihazırda yürürlükte bulunan mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilir. Buna göre, yabancıların ev satın alması için de tıpkı diğer vatandaşlar gibi tapuda devir ile yapılmasına bağlıdır. Bu durum, kanun gereği resmi şekil şartına haizdir. Buna göre gayrimenkul satış sözleşmesi, Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet ve tescilin imzalanması ile geçerlilik kazanacaktır. Konut satın almaya yönelik vaad sözleşmesi yapmak da mümkündür. Ancak bir farklılık olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda yapılmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılma amacı, borçlandırıcı işlemin yapılmak istenmesi ancak henüz mülkiyetin karşı tarafa geçirilmek istenmemesidir. Resmi şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler, şekle aykırılık nedeniyle kesin hükümsüzdür. Yabancıların gayrimenkul satın alırken Tapu Müdürlüğü’ne sunulması gereken belgeler vardır. Bu belgelerin tamamlanması ve gerekli incelemelerin olumlu sonuçlanması ile birlikte tescil sonucunda yabancı bir kimse, Türkiye’de gayrimenkul tapusu edinebilir.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması şartları

• Sözleşme şekil şartına uygun bir şekilde tapu sicil müdürlüklerinde yapılmalıdır.
• Satın alınacak gayrimenkul için gerekli ise bölgedeki askeri makamlardan izin alınmalıdır.
• Taşınmazın satışına engel herhangi bir haciz, ipotek gibi kısıtlamanın bulunup bulunmadığı sorgulanmalıdır.
• Gayrimenkul isteyen yabancı ülke sınırları içerisinde gayrimenkul edinmesine izin verilen bir kişi olmalıdır.
• Satış işlemini gerçekleştiren kişi ile taşınmazın malikinin aynı kişi olup olmadığının kontrolü sağlanmalıdır.

-Satış sözleşmesinin resmi şekil şartına uygun bir şekilde Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılmasına dikkat edilmelidir. Resmi senet ve tescil bu kurumda düzenlenir.

-Satın alınacak gayrimenkul için bazı ilçelerde geçerli olmak üzere bölgedeki askeri makamlardan izin alınmalıdır. Öyle ki, bir gayrimenkul askeri yasak bölge içerisinde veya konum itibariyle stratejik öneme sahip bir bölgede yer alıyorsa gayrimenkul alımına izin verilmeyebilir.

Yabancıların Gayrimenkul Almasında Sınırlar

Yabancıların Türkiye’de ev alması, kanuni ve tedbir kararları ile getirilen birtakım sınırlamalara tabi tutulmuştur. 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre Türkiye’de ev almak isteyen yabancı, bu sınırlamalar içerisinde Türkiye’de ev edinebilir. Bu kısıtlamaların varlığı, ülke topraklarının bütünlüğü açısından önem arz etmektedir.

Gayrimenkul satın almak isteyen yabancı, ülke sınırları içerisinde gayrimenkul alınmasına izin verilen ülkelerin vatandaşlarından biri olmalıdır. Örneğin, Suriye Arap Cumhuriyeti vatandaşları, günümüzde ülkemiz sınırları içerisinde gayrimenkul satın alamazlar. Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de ev satın alabileceği hakkında Tapu Genel Müdürlüğü veya Türkiye Büyükelçiliği ve Konsolosluğu’ndan bilgi alınabilir.

Ülke sınırları içerisinde gerçek bir yabancı kişi en fazla 30 hektara kadar taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir. 30 hektar ve daha fazla taşınmaz satın almak isteyen yabancı bu isteğini kanuni sınırlamalar gerekçesiyle gerçekleştiremeyecektir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması ile ilgili hukuki yardım almanızı tavsiye ederiz. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması konusu teknik bir konu olup yabancılar bir avukat ile çalışmalıdır.

Yabancıların gayrimenkul satın almasının sınırlarından bir diğeri, gayrimenkul satın almak isteyen yabancının, söz konusu taşınmazın bulunduğu ilçenin yüzölçümünün ancak %10 ‘una kadar gayrimenkul satın alabilmesidir.

Yabancıların ticaret şirketi için tesis edilmiş olan taşınmaz rehinleri için kanuni sınırlamalar söz konusu olmayacaktır.

Yabancı tüzel kişilerin, Türkiye’de taşınmaz almaları mümkün değildir. Ancak yabancı sermayeli tüzel kişilikler Türkiye’de kurulmuş olduklarından gerekli sınırlamalar ve şartlara uyum sağladıkları müddetçe gayrimenkul satın alabilirler.

400 bin dolar karşılığı Türk vatandaşı olmak isteyen yabancılar Eskişehir yabancı avukatı ekibimizden bilgi alabilir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması ile ilgili Eskişehir yabancı avukatı olarak çalışan hukuk bürolarından bilgi alabilir.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması için gerekli belgeler

Yabancıların gayrimenkul satın alması için öncelikle taşınmaz sahibi, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuruda bulunmalıdır. Ön başvuruda eksik belgelerin bulunması halinde dosya bekletilir ancak eksiklik ve kusur bulunmaz ise gayrimenkul satış işlemi için gerekli evraklar Tapu Genel Müdürlüğü’ne sunulmalıdır. Gerekli olan evrakları şu şekilde sayabiliriz:

Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.

Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte).

İlgili Belediyeden alınan taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”

Taşınmaz Değerleme Raporu.

Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi.

Satıcı şahsın 1 adet, alıcı yabancının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).

Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman.

Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği. Yurtdışında düzenlenen vekaletname Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmelidir. Yurt dışında düzenlenen vekaletname örnekleriyle ilgili önemli bir ayrım Lahey Sözleşmesi ile ilgilidir.

Buna göre yabancı ülkenin noterleri tarafından düzenlenen vekaletnameler, 5 Ekim 1961 Lahey Sözleşmesi’ne göre onaylanmış ise ülke dilinde yabancının onaylı fotoğrafını içeriyor ve de “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini bulunduruyorsa artık Türkçe tercümeleri için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı gerekmeyecektir. Bunun aksine Lahey Sözleşmesi’ne göre tasdik edilmemiş vekaletnameler için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı mutlaka gereklidir.

Yabancılar Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Bir yabancının gayrimenkul alırken dikkat etmesi noktaları şu şekilde özetleyebiliriz:

Öncelikle, satış konusunu oluşturan taşınmaz ile ilgili satışa engel olabilecek herhangi bir haciz, ipotek gibi kısıtlamanın bulunup bulunmadığı Tapu Müdürlüklerinden sorgulanmalıdır. Gayrimenkulün satışı için taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar, satışa engel değildir. Ancak satın alan yabancı için aleyhe sonuçlar doğurur.
Alınacak evin imar durumu kontrol edilmelidir.
Alınacak evi satan kişi ile tapu sahibi kimlik ile kontrol edilmelidir ve sahte vekaletnameler konusunda dikkatli olunmalıdır.

Alınacak arsa ise niteliği oldukça önem arz etmektedir. Tarım arazilerinin düşük bedel göstererek alınması durumunda ön alım hakkı davası açılarak gösterilen bedel üzerinden komşu parsel tarafından alınması durumu söz konusu olabilmektedir.

Bir yabancının Türkiye’de ev satın alabilmesi için ikametgah iznine sahip olması gerekmez. Gayrimenkul alma konusunda red almış olan yabancılar, Tapu Müdürlüğe bağlı Bölge Müdürlüğüne itirazda bulunabilirler. Gerekli şartları taşıdığından emin olan yabancıların itiraz hakkını kullanmaları yararlarına olacaktır. Gayrimenkul alım satımı sürecinde herhangi bir uyuşmazlık yaşanır ise ilgili mahkemelerde dava açılmalıdır.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması konusunda son yasal değişiklikler

Son Yasal Değişiklikler ve Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesi 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin aranan koşullarda önemli değişiklikler yapılmıştır. 03/05/2012 tarihinde kabul edilen kanun ile Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı ülke vatandaşları için getirilen koşullar kolaylaştırılırken, kanun ile Türkiye’nin sınır komşusu olduğu ülkelerle ilgili bazı kısıtlamalar devam etmektedir.

Değişiklikle beraber kanun 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinimine hak tanımıştır. Taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı, Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmak bu yasal değişikliğin en önemli nedenidir.

Değişiklik yapan kanunun uygulama esaslarının, Bakanlar Kurulu’nun onaylayacağı liste ile belirleneceği kanunun 1. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmiştir. Bu doğrultuda hazırlanan listeye göre, değişiklikten önce 53 olan Türkiye’den şartsız gayrimenkul edinme hakkına sahip ülke sayısı 183’e çıkarılmıştır.

Kanun çerçevesinde yapılan en göze çarpan değişiklik başvurularda aranan mütekabiliyet koşulunun kaldırılması olmuştur. Bu sayede yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşı taşınmaz edinemese bile yabancı gerçek kişi Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilecektir.

Mütekabiliyet kavramını açıklamak gerekir ise; mütekabiliyet ilkesi, bir devlet vatandaşının yabancı bir devlette belli bazı haklardan yararlanabilmesinin, söz konusu yabancı devlet vatandaşlarının da, kişinin vatandaşı olduğu devlette aynı haklardan yararlanmasına bağlı olmasını ifade etmektedir. Mütekabiliyet; devletlerarasında yapılmış sözleşmeden (siyasi), kanundan veya fiili uygulamadan kaynaklanabilir. Bu ilke uyarınca kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

Tapu ve Kadastro Kanunu’nda yürürlüğe girdiği 1934 yılından beri mütekabiliyet ilkesinden vazgeçilmemekle birlikte değişiklik öngören 6302 sayılı Kanunun 1. maddesinde “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” denilmek suretiyle mütekabiliyet koşulu kaldırılmıştır.

Söz konusu maddede yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin miktar sınırlaması getirilmiştir. Buna göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün %10 ‘unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı (300 dönüm) geçemeyecektir. Bununla birlikte Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek 30 hektarı 2 katına kadar arttırmaya yetkili kılınmıştır. Bu düzenleme sonucu yabancı ülke vatandaşı Türkiye’de Bakanlar Kurulu kararı ile 60 hektar (600 dönüm) taşınmaz edinebilecektir. Değişiklikten önce ise yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2.5 hektarı (25 bin m2) geçememekteydi.

Ayrıca askeri bölgelerde taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgesinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliklerin iznine bağlı tutulmuştur.

Taşınmazın miras yoluyla edinilmesi ise yalnız aşağıdaki şartları taşıyan yabancı mirasçılar için mümkün olacaktır:

Mirasçı, Bakanlar Kurulu tarafından ilan olunan ülkelerden birinin vatandaşı olmalı

Taşınmaz mal, yasak bölge (askeri alanlar, güvenlik bölgeleri, vs.) sınırları içerisinde olmamalı

Bir mirasçı tarafından mirasla yoluyla edinilen taşınmaz malın toplam boyutu 30,000 m2’yi ve ilgili ilçenin yüzölçümünün %10’unu geçmemelidir.

Bununla beraber, yukarıda bahsedilen kısıtlamalar kapsamında kalmaları nedeniyle miras yoluyla taşınmaz mal edinmeye yetkili olmayan yabancı mirasçılar, taşınmazı azami bir yıl içinde uygun şartlara sahip üçüncü bir kişiye satmakla yükümlüdürler. Aksi halde taşınmaz Maliye Bakanlığı tarafından satılır ve satış bedeli mirasçıya ödenir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimine ilişkin olarak;

Tapu Kanunun 35. maddesinin 2. fıkrasında yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ancak özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı hak edinebilecekleri, bu şirketler dışındaki ticaret şirketleri lehine sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceği ve taşınmaz elde edemeyecekleri belirtilmiştir.Taşınmaz rehini tesisinde ise bu maddedeki sınırların uygulanmayacağı belirtilmiştir.

Yani yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketler ve yabancı uyruklu kişiler lehine taşınmaz rehini tesisi yapılabilecektir.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler açısından;

Kanunun 36.maddesi uyarınca, Türkiye’de kurulu şirketin yabancı sermayeli olması halinde ise; yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olduğu hallerde, bu şirket Türkiye’de kurulmuş olsa dahi ancak ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler ve kullanabilirler.

Aynı madde uyarınca, bu şekilde Türkiye’de kurulmuş, sermayesinin %50 ve daha fazlasının yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi elinde olan veya yönetim kurulu üyelerinin atama veya görevden alma hakkına sahip olunan şirketin, yine Türkiye’de kurulmuş olan bir başka şirketin nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlasına sahip olması halinde de aynı koşullar geçerlidir. Nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlası olması ise; yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisselerini doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucu %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda ortaya çıkabilir. Yani bu şirketler de ancak ana sözleşmelerinde belirttikleri faaliyet konularını gerçekleştirmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak elde edebileceklerdir.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1735 numaralı genelgesi uyarınca sınırlama dışı bırakılan hususlar şunlardır

– Taşınmaz rehini,
– Taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,
-Şirket birleşmelerinden veya bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,
– Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belirli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. Bu kapsam dahilindeki işlemlerde 35 ve 36. maddelerdeki sınırlamalar aranmadığı için başvurular doğrudan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır.

Aynı genelgede Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından Ticaret Sicil Müdürlüklerince düzenlenen yetki belgelerine ilişkin esaslar yeniden düzenlendiği belirtilmiştir. Buna göre Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin düzenleme kapsamı dahilinde kalıp kalmadığına dair ibareye yer verilmesi gerekmektedir. Tapu müdürlüklerine yapılan başvurularda bu ibareye göre işlem yapılacaktır.

Buna göre kapsam dışı bırakılan yabancı sermayeli şirketler yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak elde edebilecekken; kapsam dahilinde olan şirketlerin taşınmaz mal edinimleri “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak edinimine İlişkin Yönetmelik” hükümleri çerçevesinde karşılanacaktır.

Yabancı gerçek kişi, kendi ülkesinin yasalarına gore kurulmuş olan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ve Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirketler (Yabancı gerçek kişinin, yabancı tüzel kişinin veya uluslararası bir kurumun Türkiye’de kurulmuş bir şirketin hisselerinin %51’i veya daha fazlasına sahip olması) iki temel satım sözleşmesi ile satış işlemini gerçekleştirmektedirler: Doğrudan iktisabın yolu olan “Satış Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi.”

Türk hukukuna göre taşınmaz satışı, satıcı ve alıcının geçerli bir satın alma anlaşması yapması amacıyla ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü huzurunda bulunmasıyla tamamlanabilir. Taraflar mülkiyeti devretmek ve satın alma anlaşmasını tamamlanması için ilgili tapu memurunca hazırlanacak tapu devrini yapmakla yükümlüdür.

Ayrıca, taşınmazın satışından önce, satıcı ve alıcı, taraflar arasında geçerli olacak şekilde bir ön anlaşma olan “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalayabilirler. Bu anlaşmanın bağlayıcı olabilmesi için bir noter tarafından hazırlanması ve noter huzurda imzalanması ve üçüncü kişilerce yapılacak hak iddialarına karşı geçerli olabilmesi için de tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması ile ilgili hukuk bürolarından bilgi alabilirsiniz.

Alıcı veya vekili taşınmazın satın alınması işlemlerini yürütebilirler. Ancak işlemler bir vekil vasıtasıyla yürütülecekse, vekile verilecek vekaletname noter tarafından düzenlenir ve noter huzurunda imzalanacaktır zira Türk Hukuku’na noter bir kişi adına hareket edebilmeye ilişkin yapılan yetkilendirmeyi geçerli kılma ve kontrol etme yetkisine sahiptir. Vekaletname, yasal temsilcilerin tam adını ve adreslerini içermelidir. Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancılara, “Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu” uyarınca her başvurucuya bir yıl süreyle verilen “Kısa Süreli Oturma İzni” verilmektedir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler Türk vatandaşları gibi, gayrimenkulleri üzerinde tasarruf etme hakkına haizdir; gayrimenkullerini üçüncü kişilere satabilir, kiralayabilir ve üzerinde rehin tesis edebilirler.

Taşınmaz satışında, bir Türk vatandaşı ile yabancı gerçek kişiye uygulanacak esaslar arasında fark yoktur. Ancak alıcı yabancıysa, yukarıda bahsedilen prosedür bu durumda da uygulanacaktır.

Bunlara ek olarak, her taşınmaz iktisabı “Tapu Harcı”, “Değer Artış Vergisi”, “Damga Vergisi” ve “Noter Masrafları” gibi bazı işlem vergileri ve masraflarına tabidir. Taşınmazı elde tutmak ayrıca Varlık vergisi olan “Emlak Vergisi”ne tabidir.

Yabancı gerçek kişi tarafından yapılan bir taşınmaz satışı, taşınmazın iktisabını izleyen 5 yıldan kısa sürede elden çıkarılan bir taşınmazın söz konusu olması halinde, elde edilen sermaye kazancıyla ilgili bir gelir vergisine de tabidir. Ancak 5 yıllık elde tutma sonunda satılan gayrimenkulden elde edilen sermaye kazançları gelir vergisine tabi olmayacaktır.

Bunun gibi, kiralanan taşınmazdan edinilen kira geliri de ayrıca gelir vergisine tabi olacaktır. Ancak bu vergi ancak taşınmaz malikinin maddi kazancı varsa uygulanabilecektir. Yani taşınmazı yalnız kendi kullanımı için elinde tutan taşınmaz maliki Türkiye’de hiçbir gelir vergisine tabi olmayacaktır. Türkiye’de taşınmaz sahibi olan bir şirketin ortakları “Kurumlar Vergisi” denen ayrı bir vergilendirmeye tabidir. Ancak Türk GYO’lar bu vergiden muaftır.

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller:

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 numaralı genelgesinde belirtilmiştir. Buna göre;

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün olmayacağından, konuya ilişkin talepler her hangi bir yazışma yapılmaksızın Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 30 hektar ile sınırlandığından bu miktarı geçen edinim talepleri Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Yabancı tarafından edinilen arazi üzerinde yapı bulunmaması halinde;

Tapu Kanunun 35.maddesinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi, onaylı projenin veya projenin onaylandığına dair ilgili yazının Tapu Müdürlüğüne gelmesi halinde Tapu kütüğü beyanlar hanesine “… Bakanlığı’nca … projesi onaylanmıştır. Tarih, Yevmiye” şeklinde belirtme yapılacağını öngörmektedir.

Bu genelge uyarınca, 2 yıl içinde onaylanmış projeye ilişkin bir belirtme yapılmadığı veya proje 2 yıl içinde tamamlanmadığı takdirde edinimden itibaren iki yılın sonunda Maliye Bakanlığının mahalli birimine taşınmaz ya da sınırlı ayni hakkın tasfiyesi için Tapu Müdürlüklerince bildirimde bulunulur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı Genelgesi Uyarınca Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi için Tapu Müdürlüklerince izlenecek genel prosedür:

Başvuran kişinin uyruk açısından edinim şartlarının incelenmesi

Söz konusu taşınmazın Askeri Yasak Bölgeler, Askeri Güvenlik Bölgeleri ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığının sorulması

30 hektara ilişkin sınırlamalar açısından genelgede belirtilen taahhütlerin alınması Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ilgili genelgesine göre Tapu Kanununun 35. maddesi hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanılan taşınmaz veya ayni hakların da tasfiyesi söz konusu olabilecektir.

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler yönünden;

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi ile doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocukları Tapu Kanunu’nun 35. maddedeki sınırlamalardan hariç tutulmuştur. Böylelikle başta Almanya olmak üzere yabancı ülkelerde yaşayan ve o ülkenin vatandaşlığına geçmiş olan Türk asıllı kişiler bu sınırlamalara tabi tutulmamıştır. Bu kişilerin başvuruları Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılır. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması ile ilgili tapu müdürlüklerinden bilgi alabilir.

Sonuç olarak; 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun’un 1.ve 2. maddeleri ile 1934 yılından beri Tapu Kanunu’nda yer alan mütekabiliyet esası kaldırılarak, Türkiye toprakları 30 hektarlık miktar sınırı hariç hiçbir koşul aranmaksızın 183 ülke vatandaşının alımına açılmış oldu.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Yabancılar ve Vatandaşlık Hukuku kategorisinde yer alıp, Yabancılar ve Vatandaşlık Hukuku Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Yabancılar ve Vatandaşlık Hukuku Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!