Kira sözleşmesinin feshi

Kira sözleşmesinin feshi

Kira sözleşmesinin feshi konusunda kiracı veya kiraya verenin izleyebileceği birden fazla hukuki yol bulunmaktadır.  Kira sözleşmesinin feshedilmesi ile ilgili yasal sebepleri kısaca açıklamak gerekirse;

Temerrüt sebebiyle kira sözleşmesinin feshi

Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının en temek borcu kirayı zamanında ödemektir. Kiracının kirayı zamanında ödememesi halinde kiraya veren tahliye talepli icra takibi açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiracı aleyhine açılan icra takibine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içerisinde borcunu ödemez ise kiraya veren kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiraya veren yasal mevzuatta tanınan 30 günlük sürenin dolmasıyla İcra Mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesi istenir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

Türk borçlar kanunu 352/2. fıkrasına göre;

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İki haklı ihtar sebebiyle kiracının tahliyesi istenecek ise kira yılının bitiminden itibaren 1 (bir) ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Örneğin Eskişehir ilinde bulunan bir taşınmaz ile ilgili dava Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Kiracının tahliyesi ile ilgili Eskişehir kira avukatı ekibimizden bilgi alabilirsiniz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/426 E. 2016/1202 K. sayılı kararı uyarınca;

Davacı, dava dilekçesinde, taraflar arasında 1.3.2008 tarihli ve bir yıl müddetli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede ödemelerin her ayın 5. günü yapılmasının kararlaştırıldığını, davalıya karşı 1.3.2012 – 1.3.2013 ihtar yılında iki adet takip yaptığını, davalının tebliğlerden sonra ödeme yaptığını belirterek kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuştur. Davalı ödemelerin her ayın 15’i ile 18’i arasında yapılması konusunda taraflar arasında mutabakat sağlandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece geçmiş yıllarda davalı tarafından yapılan ödemelerin her ayın 14’ü ile 24’ü arasında yapıldığı, taraflar arasında böyle bir teamül oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; Taraflar arasında imzası inkar edilmeyen yazılı sözleşmede ödemenin her ayın 5. günü yapılacağı kararlaştırılmış, aksi durumu gösterir yazılı belge ya da mahkeme kararı sunulmamıştır.

Ödeme gününün değiştiğine dair teamülün oluştuğundan söz edilebilmesi için kiranın uzun süre muntazaman ve istikrarlı bir şekilde her ayın aynı gününde ödenmesi gerekir. Davalı tarafından yapılan geçmiş ödemeler her ayın 7’si ile 24’ü arasında değişik günlerde yapılmış olup bu durum ödeme gününün değiştirildiğine dair teamül oluşturmaz. Bu sebeple işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Tahliye Taahhüdü ile kiracının tahliyesi

Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesinin feshi istenebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre;

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4348 E. 2015/8315 K. sayılı kararında;

Dairemizce ,davalı kiracının taahütname altındaki imzaya itiraz etmeyip, kendisine ait olduğunu kabul ettiğinden mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiş ise de; İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir.

İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince kiraya veren, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda davalı kiracı tahliye taahhüdündeki tarihlerin boş olduğunu, sonradan doldurulduğunu belirterek tahliye tarihine karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği bu defaki incelemeden anlaşılmakla davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle tahliye davası

İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür.  Türk borçlar kanunu 350. maddesinde göre;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ile ilgili sorularınız ile ilgili bir avukattan hukuki yardım almanızı tavsiye ediyoruz.

Tadilat sebebiyle kira sözleşmesinin feshi

Türk borçlar kanunu’na göre;

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

10 yıllık kiracının tahliyesi

Kanunumuza göre Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren kira sözleşmesinin feshini talep edebilir.

10 yıllık süre sonunda tahliye davası açabilir miyim?

TBK’ya göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Kira sözleşmesinin feshi ile ilgili olarak Eskişehir hukuk bürolarından bilgi alabilirsiniz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7129 E. 2017/17713 K. sayılı kararı 10 yıllık süre sonunda tahliye davası ile ilgilidir. Mezkur karara göre;

Olayımıza gelince; Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır.

TBK’ nun 328/ son maddesinde; “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/ son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Akde aykırılık sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Kiracı kira sözleşmesinde belirtilen hususlara uymaz ise kiraya veren akde aykırılık sebebiyle kira sözleşmesinin feshini talep edebilir. Konu ile ilgili Eskişehir kira avukatlarından bilgi alabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin feshi

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Kira davaları kategorisinde yer alıp, Kira davaları Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Kira davaları Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!