Kira Borcunun Ödenmemesi

Kira Borcunun Ödenmemesi

Kira uyuşmazlıklarında kira borcunun ödenmemesi veya eksik ödemesi halinde başvurulan yollardan biri de tahliye talepli icra takibi ile akabinde açılan tahliye davasıdır. Kiracı, kirasını hiç ödemiyor veya kira bedelini bazı aylar tam bazı aylar eksik veya sürekli olarak eksik olarak ödüyorsa, kiraya verenin yapabileceği ilk ve en önemli yol icra takibidir. Kiracı, kendisine gelen icra ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir veya etmeyebilir. İtiraz olsa da olmasa da tahliye talepli dava açılabilmesi için 30 günlük ödeme süresinin dolması gerekmektedir.

Kiracı ödeme emrine kira ilişkisi kabul edilerek borcun bulunmadığından itiraz etmişse bu durumda açılacak davada kiracı tarafından istenen kira tutarlarının eksiksiz ve tam olarak ödenmesinin ispat edilmesi gereklidir.

Kiracı ödeme emrine kira ilişkisinin bulunmadığından itiraz etmişse bu durumda ise kira ilişkisinin kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak davada ispat edilmesi gerekir.

Kiracı itiraz etmeyip ödeme de yapmamışsa bu durumda İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak davada kiralar eksik ödenmişse tahliye kararı verilecektir.

Kiracı itiraz etmeyip icra borcunu tamamen ödemişse bu durumda açılan icra takibi iki haklı ihtarla tahliye davası için bir ihtar yerine geçmiş olur. Kiracınız veya ev sahibiniz ile yaşadığınız kira problemleri için Eskişehir kira avukatından bilgi alabilirsiniz.

İcra Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye talepli davalarda mahkeme yalnızca kiraların düzenli ve eksiksiz ödenip ödenmediğini inceler. Bunun yanında, icra takibine haksız olarak itiraz edilmesi halinde alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına da hükmedilebilmektedir.

Bilindiği üzere, kira sözleşmelerinde kiracının asıl edimi kendisine teslim edilen kiralananın kira bedelini ödemektir. TBK madde 314’e göre kiracı, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı müddetçe veya buna dair bir yerel adet yok ise kira bedelini ve kararlaştırılmış ise yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmede yer alan asıl edimi olan kira bedelini ödemediği takdirde temerrüde düşecektir ve TBK madde 315 uyarınca kiraya veren kiracının temerrüdü dolayısıyla kiralananı tahliye edebilecektir.

Kiracının temerrüde düşmesi nedeniyle kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı tanıyan TBK madde 315’e göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Kiracının Temerrüdü Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Edilebilmesinin Şartları

Kiralananın Teslim Edilmiş Olması

Kira sözleşmelerinde kiracının asıl ediminin kira bedelinin ödenmesi olduğundan bahsetmiştik. Kiraya verenin asil edimi ise kiralananı kiracıya teslim etmektir. Bu nedenle kiraya veren madde 315 uyarınca kiralananın tahliyesini isteyebilmesi için öncelikle kiralananın teslimi borcunu yerine getirmelidir. Kanun hükmünde de “kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse” şeklinde düzenlendiğinden dolayı kiraya veren, kiralayanı teslim etmediği sürece kiracının tahliyesini isteyemeyecektir.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin kiralananın tesliminden önce peşin olarak ödeneceği kararlaştırılsa bile kanun hükmü uyarınca kiralananın tahliyesini talep edemeyecektir. Ne var ki kiraya veren kiralananı teslim etmeye çalışmasına rağmen haklı bir neden olmaksızın kiralananı teslim almaz ise bu durumda kiracı alacaklı temerrüdüne düşer ve kiralananın teslim edilmiş olması şartı aranmaz.

Kira Borcunun veya Yan Giderleri Ödeme Borcunun Muaccel Olması

Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için kanunda yalnızca kira bedeli veya var ise yan giderlerin kiracı tarafından ödenmemesini tahliye nedeni olarak saymıştır. Bu nedenle, yan gider olarak nitelendirilmeyen depozito, cezai şart, temizlik ve bakım giderlerine katlanma borcu gibi bedellerin ödenmesinin gecikmesi veya hiç ödenmemesi nedeniyle borçlunun tahliyesi istenemeyecektir. Ayrıca kira bedeli veya yan giderlerin muaccel olması da kanunun aramış olduğu bir diğer şarttır.

Bu nedenle henüz doğmamış kira bedelleri için tahliye talep edilmesi mümkün değildir. Kira borcunun ne zaman muaccel olacağı ise TBK’nın 314. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise veya buna dair bir yerel adet yok ise kira bedeli ve kararlaştırılmış ise yan giderler, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde muaccel olacaktır.

Kira sözleşmesinde kira artış oranı bulunduğu takdirde kiracı yeni kira döneminde artış uygulamayıp eski kira bedelini öder ise yine kira bedelini eksik yatırdığı için temerrüde düşecektir. Çünkü sözleşmede kira artış oranı kararlaştırılacağı için yeni kira dönemi için ödenmesi gereken kira bedeli için ayrı bir anlaşmaya ihtiyaç duyulmayacaktır.

Yine aynı şekilde kiracı tarafından kira uyarlama davası açıldığı takdirde, kiracı dava kesinleşinceye kadar mevcut kira bedelini ödemediği takdirde temerrüde düşecektir. Çünkü kira uyarlama davası kesinleşmeden mahkeme hükmü uygulanamayacağından dava kesinleşene kadar mevcut kira bedeli geçerli sayılacaktır.

Kiracıya Temerrüde Düşmesi Nedeniyle İhtarname Gönderilmesi

Kiraya verenin Kira Borcunun Ödenmemesi nedeniyle tahliyesini isteyebilmesi için öncelikle kiracıya belli bir süre vererek bu süre içerisinde kira bedelini veya var ise yan giderleri ödemesini istemelidir. Kanun maddesinin ikinci fıkrasına göre bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz, diğer kira sözleşmelerinde ise on günden az olamaz.

Maddenin bu fıkrası nispi emredici nitelikte olduğu için taraflar aralarında kararlaştırarak kanunda belirtilen sürelerden az olmamak kaydıyla daha uzun bir süre belirleyebilirler. Sözleşmede süre kararlaştırılmamış olsa dahi kiraya veren dilerse yine kanunda belirtilen sürelerden az olmamak kaydıyla kiracıya farklı bir süre verebilir.

Kiracıya verilen sürenin de yazılı olarak yapılması ihtarnamenin geçerlilik şartıdır. Ayrıca ihtarnamede kiracıya verilen sürenin yanında, kira bedelini ödemez ise kiralananın tahliye edileceği ve hangi aylar için ne kadar kira bedeli veya yan gider talep edileceği net olarak yazılmalıdır. Bu unsurları taşımayan bir ihtarname geçerli şekil şartlarını taşımadığı için geçersiz sayılacağından verilen süre sonunda kiracının tahliyesi talep edilemeyecektir.

Kiraya verenin tahliye için elindeki bir diğer imkân ise kiracının icra yoluyla tahliyesinin talep edilmesidir. İcra ve İflas Kanunu madde 269 uyarınca kira bedelini ödemediği için kiracıya ödeme emri gönderilirse, gönderilen bu ödeme emri kiracıya gönderilen ihtarname ile aynı sonuçları doğuracaktır ancak burada farklı olarak kiracının yedi gün içerisinde gönderilen ödeme emrine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı tebliğ edilen ödeme emrine yedi gün içerisinde itiraz etmez ya da kira bedelini ödemez ise ödeme emrinin kendisine tebliğinden otuz gün sonra tahliyesi istenebilecektir.

Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya veren olduğundan dolayı ihtarname yalnızca kiraya veren tarafından gönderilebilir. Bu nedenle kiraya veren sıfatı bulunmayan malik, kiracıya kira bedelini ödemesi için ihtarname gönderemeyecektir. Birden fazla kiraya verenin bulunduğu kira sözleşmelerinde ise kira verenlerden her biri ister tek başına ister tüm kiraya verenler ile birlikte ihtarname gönderebilecektir ancak kira sözleşmesini tek başına feshetme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerden biri ihtarname göndermiş olsa da sözleşmenin feshi için tüm kiraya verenlerin birlikte bildirimde bulunması zorunludur.

Temerrüt nedeniyle ihtarnamenin muhatabı ise kiracıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu durumda ise tüm kiracılara ihtarname gönderilmesi zorunludur. Kira sözleşmesine konu olan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu durumda da kiraya veren diğer eşe de ihtarname göndermek zorundadır. İhtarnamenin birden fazla kiracıya gönderildiği durumda süre, tüm kiracılara tebliğ edildiği andan itibaren başlar.

Kiracının Verilen Süre Sonunda Kira Bedelini Ödememesi

Kiracı kendisine gönderilen ihtarnamede belirtilen süre sonunda talep edilen kira bedelini ödemez ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğacaktır. Bu tarihten sonra kiracı ödeme yapsa dahi kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Kiracı ihtarnamede belirtilen tüm borcu ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle yalnızca ihtarnamede talep edilen bedelin bir kısmını ödemesi kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmamaktadır.

Aynı şekilde kiracının temerrüdü nedeniyle işleyen faizin ödenmemesi de fesih nedenidir. Ancak ihtar masrafı, vekalet ücreti, takip masrafı gibi ücretler kira bedeli veya yan giderler arasında sayılmadığından bu bedellerin ödenmemesi fesih sonucunu doğurmayacaktır.

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 341’inci maddesi uyarınca ödemek zorunda olduğu, elektrik, su, ısınma ve apartman aidatı gibi kullanım giderlerini ya da sözleşmeyle kararlaştırılan diğer yan giderleri ödemediği takdirde de kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine göre, sözleşmeyi feshedip, kiralananın geri verilmesini isteyebilecektir.

Kira bedelini ödeme zamanı TBK m. 314’de düzenlenmiştir. Bu hükme göre; kural olarak kiracı, sözleşmede veya yerel adette hüküm varsa, sözleşme veya yerel adette belirtilen zamanda, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli kural olarak TL olarak kararlaştırılabilir.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa ve kanun kira bedelinin yabancı olarak kararlaştırılmasına izin veriyorsa, aynen ödeme kaydı yoksa, kiracı, kira bedelini TL veya yabancı para olarak ödeyebilir.

Taraflar sözleşmede kira bedelini ödeme yerini dilediği gibi kararlaştırabilir. Kira sözleşmesinde genellikle kira bedelinin bir banka hesabına yatırılması kararlaştırılmaktadır. Kira sözleşmesinde aksi öngörülmemişse kira bedeli, kiraya verenin yerleşim yerinde ödenir (TBK m. 89/f. I). Taraflarca ödemenin banka hesabına yapılmasının kararlaştırılması halinde, bu şekilde bir ödeme yapıldığında ödeme tarihi, kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırıldığı andır.

Kira bedelinin ödenmemesi ve sonuçları TBK m. 315’te düzenlenmiştir. Bu hüküm, bütün kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilir niteliktedir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır. Bu hüküm emredici niteliktedir. Yeni kira döneminde yapılacak artışa ilişkin olarak kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmışsa, kiracının uygulaması gereken artış oranı belli olduğu için, kiracının bu oranda artış yapmaksızın ödeme yapması da temerrüde düşmesine yol açacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346). Adi kira sözleşmesinde bu tür hükümler getirilebilir.

Kiracı Tarafından Takip Konusu Dönemlerde Kira Paralarını Kira Sözleşmesindeki Artış Oranına Göre Artış Yapmadan Alacaklının Banka Hesabına Artışsız Olarak Ödenmesi ve Ödenen Tutarların İtirazi Kayıt İleri Sürülmeden Alınmış Olması Davacının Artış Koşulundan Vazgeçtiği Ve Taraflar Arasında Bu Yolda Zımni Bir Anlaşma Olduğu Şeklinde Yorumlanamaz. Kira Borcunun Ödenmemesi ile ilgili bir avukattan hukuki yardım almanızı tavsiye ederiz.

Kira Borcunun Ödenmemesi ile ilgili yargı kararları

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 04.11.2014 T., 2014/10125 E., 2014/11871 K.)

Taraflar arasında 1.6.2003 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3.maddesinde “kira parasına her sene TEFE enflasyonu oranında zam yapılacağı…” kararlaştırılmıştır. Bu artış şartı belli ve muayyen olup geçerlidir ve tarafları bağlar. Davalı kiracı tarafından takip konusu dönemlerde kira paralarını kira sözleşmesindeki artış oranına göre artış yapmadan alacaklının banka hesabına artışsız olarak ödenmesi ve ödenen tutarların itirazi kayıt ileri sürülmeden alınmış olması davacının artış koşulundan vazgeçtiği ve taraflar arasında bu yolda zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz.

Bu nedenle mahkemece, kira sözleşmesinin 3.maddesinde kararlaştırılan artış şartı hükümleri gereğince takip konusu dönem kira paralarının tespit edilmesi ve varsa ödemelerin mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Enflasyon Oranında Artış Koşulu Belirli Ve Muayyen Olmadığından Geçerli Değildir. Kira Borcunun Ödenmemesi halinde kiraya verenin başvurabileceği birden fazla hukuki yol bulunmaktadır. Kira Borcunun Ödenmemesi sebebiyle kiracının tahliye edilmesi kolaydır.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/49 K. 2019/7680 T. 09.10.2019)

HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır.

Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir.

Taraflar arasında 01/06/1995 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının icra takip talebinde takip tarihine kadar tahakkuk etmiş olan kira bedellerini istediği ve bu kira bedellerine her yıl Ocak ayı itibariyle artış uyguladığı anlaşılmaktadır. Davalı ise yargılama sırasında kira bedelinin 25 TL olduğunu ancak artışın enflasyon oranında yapılmasını kararlaştırdıklarını beyan etmiştir.

Enflasyon oranında artış koşulu belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Bu durumda, Mahkemece yapılacak iş; davalı kiracının uzayan dönemde ödediği kira bedeli miktarı dikkate alınarak takip tarihi itibariyle muaccel hale gelen alacak miktarının gerekirse bilirkişi eşliğinde hesaplanarak belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi iken, bundan zühul edilerek eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Kira Bedeli Aksi Kararlaştırılmadıkça Kiraya Verene Ödenmesi Gereken Borçlardan Olup Üçüncü Kişiye Yapılan Ödeme Kiracıyı Borcundan Kurtarmaz. Kira Borcunun Ödenmemesi ile ilgili Eskişehir kira avukatlarından bilgi alabilirsiniz.

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/1881 K. 2017/4519 T. 28.03.2017)

Davalı kiracı yargılama aşamasında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 2 yıllık kira bedelinin davacının annesi hesabına yatırıldığını, bu şekilde 2 yıllık kira borcunu ödediğini savunmuş ve ödeme dekontunu dosyaya sunmuştur. Buna göre; 10.02.2014 tarihinde … tarafından davacının annesi … hesabına “ …’ın oğlu …’a ait 2 senelik konut kira bedeli” açıklaması ile 7.000,00 TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır.

Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu nedenle davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü şahıs adına yapılan ödemeler davalı kiracı şirketi borçtan kurtarmaz.

Bu nedenle mahkemece bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı tarafça kabul edilmeyen anılan ödemenin takip konusu kira alacağına ilişkin olduğu kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile davalının itirazının kısmen kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Kira Borcunun Ödenmemesi Kira Borcunun Ödenmemesi

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Kira davaları kategorisinde yer alıp, Kira davaları Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Kira davaları Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!