Ortaklığın giderilmesi (İzaley-i Şuyu) davası

Ortaklığın giderilmesi (İzaley-i Şuyu) davası

Birlikte mülkiyetten ferdi mülkiyete geçiş için kullanılan halk arasında arsa davası olarak da bilinen Ortaklığın giderilmesi (İzaley-i Şuyu) davasını ele alacağız. Türk Medeni Kanunu birlikte mülkiyeti paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet olarak ikiye ayırmaktadır. Bu hususlar Türk Medeni Kanunu 688. Maddesi ile 703. Maddesi arasında ayrıntılı olarak açıklamaktadır.

Yine kanunun 683. Maddesine göre “ Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir” şeklindedir. Bu kapsamda mülkiyet tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davaları,  paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmazların, ortaklar arasında paylaşılmasını sağlayan davalardır.

Paylı Mülkiyet Nedir ?

TMK m 688’e göre “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”

Elbirliği Mülkiyet Nedir ?

TMK m 701’e göre “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

Ortaklığın giderilmesi (İzaley-i Şuyu) davası Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Türk Medeni Kanunu ilgili maddesi “ Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır”  şeklindedir.

Yine HMK’ya göre taşınmazlara ilişkin açılacak davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Eğer birden fazla taşınmaz var ve bu taşınmazlar farklı illerde ise taşınmazın birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir. Buna göre örneğin; Eskişehir ilinde bulunan bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açmak isteyen bir kişi Eskişehir Sulh Hukuk mahkemesinde kendisi veya avukat aracılığıyla dava açmalıdır. Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerimize avukat olarak hizmeti vermekteyiz.

Taşınır mallarda ortaklığın giderilmesi davalarında ise yetkili mahkeme davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Birden fazla davalının olması halinde ise davalılardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde dava açılabilir.

Açılacak olan davada ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi, satış suretiyle giderilmesi ve kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesi mümkün olup hangi seçeneğin olacağı somut olaya göre değişmektedir.

Türk Medeni Kanunu ilgili maddesine göre “ Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Miras (tereke) Hangi Mülkiyete Girmektedir ?

Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olmaktadır. Buna göre mirasçılardan her biri kanuni veya sözleşmesel bir zorunluluk yoksa her zaman mirasın paylaştırılmasını isteyebilir.

Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi Nasıl Olmaktadır ?

Tarafların talebi üzerine taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olması (bilirkiş raporu ve yapılacak keşif ile bu durum ortaya çıkmaktadır),taşınmazın önemli ölçüde değer kaybına uğramamış olması durumunda aynen taksime karar verilebilir. Bu durumda aynen bölünen taşınmazların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde düşük değerde bulunan taşınmaza para eklenmesine karar verilebilir.

Örneğin bir davacı iki davalının olduğu ve bunların miras payının eşit olduğunu düşünelim. Miras olarak Eskişehir ilinde aynı değere sahip üç (3) taşınmaz olması halinde her bir mirasçıya bir (1) daire düşecek şekilde ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Ortaklığın giderilmesi (İzaley-i Şuyu) davası ile ilgili Eskişehir miras avukatından bilgi alabilirsiniz.

Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Nasıl Olmaktadır ?

Ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesinin mümkün olmadığı durumlarda talep halinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilmektedir. Bu durumda satış açık arttırma yolu ile veya ortaklar arasında satış yapılarak ortaklık giderilebilir. Satışın ortaklar arasında yapılmasını için tüm ortakların rızasının bulunması gerekmektedir. Bu şekilde olan durumlarda taşınmazların üzerinde bulunan intifa hakkı, ipotek ve haciz olması durumunda bu durum ayrıca değerlendirilmektedir. Bu sebeple ortaklığın satış suretiyle giderilmesi durumunda bedelin paylaştırılması somut olaya göre değişmektedir. Ortaklığın giderilmesi (İzaley-i Şuyu) davası sulh hukuk mahkemesinde görülen teknik bir dava olup bir Ortaklığın giderilmesi (İzaley-i Şuyu) davası açmak isteyenlere avukattan hukuki yardım almanızı tavsiye ederiz.

Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Olmaktadır ?

Kat mülkiyeti kanununa göre; Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, taraflar ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini talep ederse mahkeme yasalara uygun olması halinde ortaklığın kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderebilir.

Ortaklığın kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilmesi için yasa belirli şartlar aramakta olup bu şartların varlığı halinde ortaklık bu şekilde sonlandırılabilir. Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında tamamlanmamış yapılar için, kat mülkiyeti kurulmasını isteyen ortakları eksikleri tamamlayacaklarını bildirmesi halinde mahkeme ortaklara makul bir süre vermektedir.

Son olarak ortaklığın giderilmesi davalarında mirasta denkleştirme davaları, ön alım davası, vasiyetnamenin iptali davası gibi bir takım sorunlar bekletici mesele olabilmektedir. Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak; Eskişehir ve civar illerde müvekkillerimize ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında avukat olarak hizmeti vermekteyiz.

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde yer alıp, Hukuk Bülteni Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Hukuk Bülteni Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!