Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, inşaat sektöründe önemli etkilere sahip uygulamada sıklıkla kullanılan bir sözleşme türüdür. Yargıtay kararlarında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme olarak kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunun ön sözleşme başlıklı 29. Maddesinde ” Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” denilerek ön sözleşmenin geçerli olduğu belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunun 237. Maddesi, Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanunun 89. Maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenleme şeklinde veya tapu memuru tarafından hazırlanması gerekmektedir. Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra tapu siciline şerh verilebilmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şartları Nelerdir

Sözleşme ile kural olarak tarafların her ikisi de borç altına gireceğinden, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini imzalayan tarafların tasarruf ehliyetine sahip bulunması ve irade beyanlarının karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekmektedir. Zira Türk Borçlar Kanunu “TBK” m.1’de “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.” şeklinde belirtildiği üzere bir sözleşme ancak iradelerin karşılıklın ve birbirine uygun olması halinde kurulacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğinde olduğundan, ilerde kurulması taahhüt edilen esas sözleşmenin, yani satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını içermelidir. Bu esaslı unsurlar satış sözleşmesindeki, satılacak taşınmaz ve bu taşınmazın bedelidir. Satış vaadi sözleşmesinde yer alacak bu esaslı unsurların belirlenebilir olması da yeterlidir. Esaslı unsurların belirlenebilir bir şekilde belirtildiği sözleşmelerde, zaman açısından belirlenebilirlik ölçütü sözleşmenin kurulduğu an değil edimin ifa edildiği an esas alınacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi

Türk Medeni Kanunu “TMK” m.1009’da tapu siciline şerh edilebilecek haklar arasında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi de sayılmıştır. Bu itibarla tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Taşınmaz satış vaadinin şerh edilmesi için taraflar arasında şerh anlaşması yapılmasına da gerek yoktur. Esasen tapu siciline şerh edilen husus taşınmaz satış vaadi sözleşmesi değil bu sözleşmenin sağladığı satın alma hakkını içermektedir. Bununla birlikti taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların sözleşmeyi sicile şerh ettiremeyeceği düzenlenmiş ise tarafların her ikisi için de bağlayıcı olduğundan sözleşme şerh edilemeyecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan kişisel hak güçlendirilmiş olup şerh ile kişisel hak eşyaya bağlı borç haline gelmekte ve eşyaya bağlı borcun etkisi gereğince şerhten sonra taşınmazın mülkiyetini kazanan herkes doğacak borçtan dolayı sorumlu olmaktadır. Şerh ile birlikte etkisi kuvvetlendirilmiş olan şahsi hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile tapuya yapılan şerhin etkisi beş yıldır. TK m.26/f gereğince, şerhin yapılmasından itibaren beş yıl içerisinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın satışı yapılmazsa, şerh re ’sen terkin edilecektir. Uygulamada tapuya verilen şerh, beş yıllık geçerlilik süresinin dolması sonucunda tapu malikinin talebi ile silinmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri ve Sonuçları

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için sözleşmede satıcı olarak belirtilen tarafı alıcıya karşı ilgili taşınmazı satmakla yükümlü kılar. Satış vaadi veren kişinin sözleşmenin yapıldığı sırada ilgili taşınmaza sahip olması şart da değildir. Bununla birlikte taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ile satıcı olarak belirtilen kimsenin belirlenen tarihte taşınmaza sahip olmadığı takdirde borcun ifasının imkansızlığı ve borca aykırılık hükümlerine binaen karşı tarafa tazminat ödemesi gerekir. ( TBK m.112’ye göre) Uygulamada daha çok iki tarafı borç altına sokan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rastlanmaktadır. Burada satış vaadi borçlusu, malik olduğu/olacağı sözleşme konusu taşınmazı ilerde yapılacak satış sözleşmesiyle satmayı üstlenirken, satış vaadi alacaklısı da bu taşınmazı alma sözü vermektedir.

Bir taraf, satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, diğer tarafın açacağı dava sonucunda verilecek mahkeme hükmü, kaçınan tarafın irade açıklaması yerini tutar ve mahkeme hükmü ile birlikte taraflar arasında satış sözleşmesi kurulmuş olur. Böylece mahkeme kararı ibraz edilmek suretiyle tapuda satış sözleşmesi resmi şekilde düzenlettirilebilecektir.

Sonuç Olarak

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, satış sözleşmesinden evvel yapılan bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu sözleşmeye konu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi yapmakla yükümlüdür. Vaat alacaklısı ise sözleşmeye konu taşınmazın satış bedelini ödemekle yükümlüdür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir Vaat borçlusunun taşınmazın satışına yanaşmadığı hallerde vaat alacaklısı, taşınmaz satışının yapılması ve tescil edilmesi için bir ifa davası açabilecektir. Uygulama da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tercih edilme sebebi, cezai şart ve cayma bedeli gibi hükümleri de içermesinden kaynaklanmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yukarıda da açıklandığı üzere resmi şekilde yapılması gereken bir ön sözleşmedir. Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her ne kadar resmi şekilde yapılsa da tapu siciline şerh işlemi yapılmadığı görülmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden kaynaklanan hakkın artık taşınmaza bağlı bir hak haline gelmesi ve bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi olanağı bulunmaktadır.

Saygılarımızla

Eskişehir Avukat Oğuz Özdemir 

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu site sadece bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, sitede yer alan bilgilendirmeler Türkiye Barolar Birliğinin ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde yer alıp, Hukuk Bülteni Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Hukuk Bülteni Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!