Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Üzerinde herhangi bir yapı olmayan arsaya veya arsa üzerinde var olan bir binanın yıkılmak suretiyle yada var olan binaya ekleme (ilave) yapılmak suretiyle müteahhit (yüklenici) ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmeye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi denilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin özensiz yapıldığı durumlarda inşaat aşamasında çoğunlukla hukuki sıkıntılar yaşandığı bazen tarafların ciddi hak kayıplarına uğradığı görülmektedir. Bu nenenle sözleşme hazırlanmadan önce hukuki yardım alınması büyük önem arz etmektedir

Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri niteliği gereği her iki tarafa da borç (edim) yükleyen karama tipli bir sözleşmedir. Sözleşmeye göre arsa sahibinin arsa payını devretmeyi taahhüt ettiği, yüklenici müteahhidin ise sözleşmede taahhüt ettiği yapıyı yaparak ilgili bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmekle yükümlü olduğu sözleşmelerdir.

Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinde Şekil Şartı

Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereğince “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde “düzenleme” biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.

Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya redolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.

İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir.

Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.

Arsa payı inşaat sözleşmesinin uygulanabilmesi için inşaat yapılacak arsanın imara uygun olması gerekmektedir. Arsa imara uygun değilse yapılan sözleşme başından itibaren geçersiz kabul edilecektir. Yine sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesi gerekmektedir.

Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin İşi Süresinde Bitirememesi

TBK Md.473/1’e göre; yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilecektir. Bu durumda yüklenicinin temerrüde düşmesi gerekmektedir. Arsa payı inşaat sözleşmesinde temerrüde ilişkin özel hüküm bulunmadığından genel hükümlere göre müteahhidin borçlu temerrüdüne düşmesi gerekecektir.

Muacceliyet şartları;

• Borcun Muaccel Olması; Borcun muaccel olmasından kasıt edimin ifasının talep edilebilmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin bitirileceği süre sözleşmeyle belirlenmektedir. İşin bitirileceği tarih edimin ifa tarihidir.
• Edimin İfasının Mümkün Olması; İfa imkansızlığı kurumu TBK’nın 136. maddesinde düzenlenmiş olup, borcun ifasının borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsız olmasını ifade etmektedir. Diğer bir deyişle; ifanın imkânsız hale gelmesi, borçlunun edimini yerine getirmesine engel olan, giderilmesi imkânı bulunmayan bir engelin ortaya çıkması hali olarak ele alınmaktadır. Edimin ifası mümkün değilse müteahhidin temerrüdü söz konusu olmayacaktır.
• İhtar Yapılması ; TBK’nın 117. maddesi gereğince kural olarak ihtarda bulunulması gerekmektedir.
• Arsa Sahibinin Edimin İfasına Hazır Olması; müteahhidin temerrüde düşürülebilmesi için arsa sahibin edimin ifasına hazır olması gerekmektedir.

Müteahhidin temerrüde düşmesi sonucunda arsa sahibi;

• TBK’nın 113. Maddesi doğrultusunda, zararın giderilmesini talep hakkı saklı kalmak kaydıyla inşaatın tamamlatılmasını talep edebilir.
• İfadan vazgeçerek müspet zararın tazmini talep edebilir.
• Sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini isteyebilir.

Yargıtay uygulamalarına göre inşaatıne inşaatın büyük kısmı bitmişse örneğin %90’ının tamamlanmış olması halinde; sözleşmeden dönmenin fesih olarak yorumlanması gerektiğini ve sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirilebileceğini ancak müteahhidin tamamladığı orana denk gelen arsa paylarının ise o oranda müteahhide devredilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin özensiz yapıldığı durumlarda inşaat aşamasında çoğunlukla hukuki sıkıntılar yaşandığı bazen tarafların ciddi hak kayıplarına uğradığına şahit olmaktayız. Gerek sözleşmenin hazırlanmasında gerekse sonradan doğan uyuşmazlıklarda hukuki yardım alınması tarafların menfaatine uygun olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve buna bağlı hukuki sorunların çözümü teknik bir konu olup bu konuda sorun yaşayan vatandaşlarımızın mutlaka bir avukattan hukuki yardım almasını tavsiye ediyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 30.10.2019 tarih e 2019/423 E. , 2019/4212 K. Sayılı Kararı”…” taraflar arasında imzalanan 16.12.2012 tarihli ön protokol başlıklı sözleşmenin, 4. maddesine göre arsa sahiplerinin tamamıyla yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ön sözleşme, başka bir anlatımla arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi vaadi niteliğinde olup, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin tapuda pay devrini de içermeleri nedeniyle resmi şekilde yapılması ve ön sözleşmenin şeklinde TBK. nın 29/II. maddesi hükmünce ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olması ve adi yazılı şekilde yapması nedeniyle geçersiz olması nedeniyle geçersiz olan ön sözleşmenin devamını sağlayacak biçimde sözleşmenin feshinin geçersizliğine ve sözleşmenin devam ettiğinin tespitine karar verilmesinin mümkün bulunmamasına göre HUMK’nın 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiç birisine uymayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE..”

Saygılarımızla
Avukat Oğuz Özdemir Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda Gayrimenkul Hukuku kategorisinde yer alıp, Gayrimenkul Hukuku Avukatı tarafından hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için büromuzla veya avukat bir meslektaşımız ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz. İletişim için tıklayınız.

Bu internet sitesindeki her türlü bilgi Eskişehir Barosuna kayıtlı Oğuz Özdemir Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır. Bu Makale Eskişehir Gayrimenkul Hukuku Avukatı Oğuz Özdemir tarafından onaylandı!